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近期，上海正式出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，其中明确提出“允许商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）等功能”。新政意味着什么？对市场会有哪些影响？来听第一财经广播崔琦的介绍。

此次《实施意见》对商务楼宇的功能拓展和融合发展进行了系统性规划。根据不同区域的发展定位，政策采取了差异化引导策略，并明确允许符合一定条件的存量商务楼宇因地制宜地进行功能拓展，包括租赁住房、养老托育、文化体育以及科技创新等领域。58安居客研究院院长张波指出，这一政策不仅使得此前一度被明令禁止的“商改住”变得合法合规，也将为存量商务楼宇市场发掘新的需求增长点。

【它要解决楼宇周边跟大家职住相关的，教育、医疗、文化娱乐、养老（的需求），而且这一次政策是提到了一体化、一揽子解决楼宇政策相关问题。】

此外，《实施意见》明确规定，对符合条件进行功能兼容改造的存量商务楼宇将建立15年全周期合同管理模式。这一创新举措解决了长期以来困扰市场的产权性质和规划用途变更难题。同策研究院联席院长宋红卫表示，在政策出台前，实际操作中的"商改住"在各部门审批流程上存在诸多不确定性，而新政实施后，只要在15年期限内，业主可以全周期按照合同管理且无需改变产证。这一制度设计具有显著的市场价值。宋红卫分析指出，上海核心区域部分办公楼楼龄较长，租金上涨乏力，有些剩余年限甚至不足20年，从大宗交易角度看很难吸引投资者。但通过"商改住"转型，功能改变将创造新的产品和服务价值。特别是在上海核心地段租赁住房供应稀缺的情况下，这一政策将极大优化租赁市场的空间布局，同时也为社会资本开辟了新的投资渠道。

不过，新政实施也引发部分租客的担忧。租住在写字楼内胡先生就提出了自己疑虑：

【跟住宅相比，它的配套是否比较完善，影响你的日常生活，还有就是毕竟商业（楼宇）会受到一点限制，是不是做饭只能用电没有通煤气】

对此，58安居客研究院院长张波解释称，

【它（政策）里面提到了很多要点，尤其是提到“商改住”，跟“商改住”相关的配套性政策预计未来会逐步地出台。比如说我们现在大家都非常关心的商水商电是否租赁之后变为民水民电，其实对于实际居住人群来说，就大大地节省居住成本之外的一些费用支出。】

回顾历史，商办属性的公寓曾是楼市热门产品，因其区位优势明显、价格相对较低且不受限购限售政策影响而备受青睐。但不按规划的建筑物使用性质来建设、擅自改变房屋结构等市场行为，也带来了社会治理隐患。2017年5月，上海市发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，明确禁止建设公寓式办公项目，随后北京、天津、深圳、厦门等16个核心城市相继发布政策禁止“商改住”。

不过，近几年来，随着楼市行情的转变，不少城市又开始探索放开“商改住”，禁令出现破冰迹象。以上海为例，据统计，上海现有约一万栋商务楼宇，部分楼龄超30年的老旧写字楼面临设备老化、坪效低的问题，兼容租赁住房功能将有效缓解核心区域“职住不平衡”难题，同时也给资本市场带来大量新的投资标的。

为了鼓励商务楼宇的更新与“变身”，上海送出了“政策红包”，比如：因提供广场、附属空间开放共享等公共空间、公共服务设施等需调整绿地率等指标的，可通过详细规划实施深化程序予以优化；对商务楼宇提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，可按照相关规定，增加相应的经营性建筑面积。

值得一提的是，此项政策也是全国首个聚焦商务楼宇更新的专项政策，其出台为上海商务楼宇的功能转型和城市空间优化提供了系统性解决方案。

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